住み替えは売り先行と買い先行の違いを知ることが大切
不動産売却を伴う住み替えでは、現在の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」があります。どちらを選ぶかによって、資金計画や住宅ローンの組み方、引っ越しの回数が変わるため、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。
売り先行は、今の家を売却してから新居を探す方法です。売却価格と手元に残る金額が確定してから購入予算を決められるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。また、売却代金で現在の住宅ローンを完済できれば、新しいローンの審査にも進みやすくなります。ただし、新居が決まる前に引き渡しを迎えると、仮住まいが必要になる可能性があります。
一方、買い先行は、希望する新居を確保してから今の家を売る方法です。住みたい物件を時間をかけて選べるほか、仮住まいをせずに引っ越せる可能性があります。しかし、現在の家が売れるまで住宅ローンを二重に返済する場合があり、家計への負担が大きくなります。子どもの入学や転勤など期限がある場合は、その時期から逆算して方法を選ぶことも必要です。住み替えのタイミングは、自己資金、毎月の返済額、売却まで待てる期間を確認したうえで決めましょう。
住宅ローンの残債と売却後の手取り額を確認する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、基本的には引き渡しまでにローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。そのため、住み替えを考え始めたら、まず金融機関に現在のローン残高を確認し、不動産会社へ査定を依頼しましょう。
査定額がローン残高を上回っていても、その差額をすべて新居の購入費に使えるわけではありません。不動産売却では、仲介手数料、抵当権抹消に関する費用、契約書に必要な印紙代、引っ越し費用などが発生します。売却価格から住宅ローン残高と諸費用を差し引き、実際にいくら手元に残るのかを計算することが重要です。査定額は売却を保証する金額ではないため、少し低めに売れた場合も想定して資金に余裕を持たせましょう。
売却価格よりも住宅ローン残高のほうが多い状態は、オーバーローンと呼ばれます。この場合は、不足分を預貯金で補う方法のほか、金融機関の審査を受けて住み替えローンを利用する方法があります。住み替えローンは、今の家のローン残債と新居の購入費をまとめて借りられる場合がありますが、借入額が大きくなりやすく、審査も慎重に行われます。将来の収入や生活費まで考え、無理のない返済額に抑えることが大切です。
売却と購入のスケジュールを早めに組み立てる
住み替えをスムーズに進めるには、売却活動、新居探し、住宅ローン審査、契約、引き渡しの日程を早めに整理する必要があります。特に売却と購入を同時進行する場合は、どちらかの予定がずれるだけで、資金不足や仮住まいが発生する可能性があります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、周辺の取引状況や売却までにかかる期間の目安を確認しましょう。高い査定額だけで依頼先を決めるのではなく、査定の根拠、販売方法、住み替えへの対応経験も比較することがポイントです。売却を急ぐ場合は、希望価格だけでなく、いつまでに売りたいのかを担当者へ明確に伝えます。
購入側では、住宅ローンの事前審査を受け、借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額を基準に新居を探しましょう。また、現在の家の引き渡し日と新居の入居日を近づけるため、売買契約の条件や引き渡し時期を調整することも重要です。
住み替えの最適なタイミングは、家族構成、収入、ローン残高、地域の売却需要によって異なります。売却価格が確定しないまま新居の購入を急ぐと、想定以上の借入が必要になることがあります。早い段階で資金計画表を作り、不動産会社や金融機関に相談しながら、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。